一、先講結論
兩條線不一樣，別搞混
—是「賣這間房有沒有賺錢」的線——低於它，這筆投資是虧的。
—是「換屋計畫付不付得出來」的線———
所以真正要守的是—。
二、賣三重，各種價格會怎樣
「真實損益」＝ 這筆投資到底賺賠多少（已扣買價、裝修、買入費用、開票成本、違約金、壽險信貸餘額，加回朋友補貼與解約退還）。
「淨到手」＝ 還完房貸後實際拿到的現金（另扣土增稅・代書・規費）。
▸ 改賣屋的數字
三、保本價怎麼算出來的
9/21 補上的兩筆，原本漏了
提前清償違約金 —（2026-09-04 從合庫契約正本確認）
房貸壽險的信貸餘額 —（2026-09-21 瓊安確認：當初用信貸付保費，賣房時要把這筆信貸還清）
兩筆合計 —。沒算這兩筆時保本價是 —，補上後是 —。
解不解約是另一件事，還沒決定
那 —是信貸還欠多少——不管解不解約都要還，所以一定計入。
解約會退還一部分保費（金額要問保險公司，通常比已繳保費少很多），
退多少就從成本裡扣掉多少，保本價跟著往下。上面參數區可以試不同退還金額。
不解約保單留著、保障還在，但房子賣了之後這張房貸壽險保的是什麼、
受益人是誰，要跟保險公司確認——房貸都清償了，保障標的可能已經不存在。
四、買下一間，資金夠不夠
貸款是「成交價與鑑價取其低」，不是照成交價算
銀行放款基數取兩者較低那個，再依區域與借款人條件核定成數。
所以鑑價估低會直接變成自備款要多掏———
出處：分會夥伴 058 喬王（王振伊）的部落格 mrjoewang.com，
妳自己的投資計算表步驟表 step 4 也是同一條規則。
他另有一句可直接用：「買房不買貴法：先找銀行估價，再向賣方出價」——
如果成交價跟銀行估價差不多甚至更低，代表沒買貴。
▸ 改買屋的數字
五、搬遷與採購
每張卡片可以拖到別的階段，或按卡片上的 0／1／2／3 直接移動。
取消勾選＝這筆不買。金額直接改。虛線框的是搬遷固定費，不能取消。
六、哪些成本已經算在別的地方
| 項目 | 在哪裡算 |
|---|
| 裝修期的房貸利息 | 第八節「裝修期月結餘」已逐月扣掉，不另列空窗期利息（妳 xlsx 因為是單筆投報算法才要另列，這裡逐月走時間軸，重複列會多算一次） |
仲介費・契稅・代書・規費
履保・火險・設定 | 第四節「買房交易成本 —%」一口價涵蓋 |
| 自己住的房租 | 第八節每月扣 —；第一個月的押金與首月租金另在搬遷採購裡 |
| 裝修超支的緩衝 | 第四節「裝修工程含 —% 緩衝」已含 |
這幾項整套系統從沒建模過，要自己留意
代書費、履約保證、火險、房屋稅地價稅、水電瓦斯分表、消防、修繕準備金、
空屋期管理費、謄本調閱、測量圖——這十項不只換屋計畫沒有，
妳的 xlsx 和 Ragic 投資物件表單也都沒有欄位。
其中代書費、履約保證、火險多半已含在「買房交易成本 —%」那一口價裡；
但水電瓦斯分表與消防是隔三戶才會有的支出，
看到物件問裝修報價時要確認有沒有包含。
2026-09-21 補上的三項，原本的換屋計畫全部漏列
介紹費 —、室內裝修許可 —、
小吳哥顧問費 ———這三項妳自己的
投資計算表.xlsx 本來就有，是換屋資金計畫那份沒抄過來。
—
顧問費 25〜30 萬是特助價，不是猜的
對外標準報價是 50 萬（換屋案與正義北路合資案都是這個數），
妳是小吳哥的特助所以收 25〜30 萬（2026-09-21 妳確認）。
蘆洲那筆學員實案報表收 30 萬，跟這個區間吻合。
這裡目前填 —（預設取區間上緣 30 萬，保守）。—
vault 舊筆記裡那條「小吳哥顧問費實收金額待問」已經有答案，我一併更新了。
七、現金曲線：會不會中途斷炊
裝修款什麼時候付
進場就要付，不是完工才付
泥作進場時已經付掉 60%，工程可能才走一半。這是業界常態，
但代表付款進度永遠走在工程進度前面。
建議每次付款前拍照留存現場，並要求「進場」有明確定義（師傅到場、材料進場），
不要只憑口頭通知。合約第六條：請款後 7 日內付款，遲延年息 5%。
▸ 改時間安排
裝修款依合約分五期付：簽約 10%、拆除 20%、泥作 30%、油漆 30%、驗收 10%。
十、最大的兩個風險
① 銀行只核 7 成
—
成數不足這件事，賣屋賣得好救不回來，只能事前問銀行。
看到物件當天就拿去問，不要等到下斡旋。同一物件跑三家，估價可差 5〜10%。
② 三重賣不到保本價
—
每一列都是「其他條件不變、只壞這一件」的結果，直接用上面的參數重算，
不是抄來的固定數字。改任何參數這張表都會跟著動。
這張表和上面的現金曲線，算法不一樣
它算的是「所有錢一次擺上桌夠不夠」，沒把期間陸續進來的月結餘算進去。
原檔用逐月模擬（裝修款分五期付、每月還有薪水進來），所以同一個情境，
兩種算法的答案會有落差。
兩個都對，看的是不同問題——這裡答的是「手上現金夠不夠撐過去」，
原檔答的是「照時間軸走會不會斷炊」。要保守就看這張。
十一、三條硬規則
① 必須先賣後買
同時持有兩戶的那一刻，成數掉到 5 成且不得有寬限期。舊屋交屋前不要下斡旋。
② 必須夫妻共同借款
彣錩一個人當借款人（月收 6 萬）DBR 67.4%，超過銀行 60% 上限過不了。夫妻合併（月收 12.5 萬）44.4% 才過得去。（這兩個比率是 9/21 當時的收支試算，不隨上面參數變。）
瓊安的 86 萬信貸不影響當共同借款人——22 倍上限管的是無擔保債務，房貸是有擔保、不受限。
③ 核貸前不要再增加任何負債
不要再辦信貸、分期或動用信用卡循環。核貸前新增的任何一筆都會壓縮成數。
十二、看到物件要問的三個人
銀行（同一物件跑三家，估價可差 5〜10%）
我是首購，登記自住但會申請公益出租人，
屋齡 ○ 年的老公寓，鑑價估多少？成數幾成？年限幾年？
（不需要房貸壽險，彣錩已有壽險——銀行不得以購買保險為核貸條件，
金管會明文禁止，被要求就直接拒絕）
建築師／裝修技師
這個格局分三戶，室內裝修許可過得了嗎？
（建築法第 77 條之 2，違反罰 6〜30 萬、可連續處罰）
消防與逃生怎麼處理？三個獨立電表申請得下來嗎？
戶政
分三戶之後能不能增編門牌？
→ 三個稅籍，公益出租人每屋每月各免稅 15,000
比一個稅籍每月多留 1,440（一年 17,280）
十三、看到物件，能不能下斡
貸款基數取「開價」與「估價平均」較低那個——銀行放款一律成交價與鑑價取其低。出處：分會夥伴 058 喬王（王振伊）的部落格 mrjoewang.com，妳投資計算表步驟表 step 4 同此規則。
ROI 與月現金流主顯示跟妳表格一致（只扣利息），括號內是連二順位本金一起扣的實付數字。
十四、這份取代了哪些東西
| 原本在哪 | 算什麼 | 在這份的第幾節 |
|---|
| 三重共構宅出售損益試算（vault） | 賣多少保本 | 二、三 |
| 賣房損益試算器（sell-calc 網頁） | 賣屋損益試算 | 二 |
| 換屋資金計畫（彣錩的 agent） | 買得起嗎 | 四〜七 |
| 投資計算表.xlsx（桌面） | 看物件當下評估 | 十三 |
2026-09-21 對帳時修正的三個數字（歷史紀錄，當時假設賣 1,400 萬，不隨參數變）
① 保本價 1,358 萬 → 1,391 萬（補上違約金與壽險信貸餘額）；—是現在算出來的保本價
② 賣 1,400 萬的房地合一稅 16 萬 → 81,655（換屋計畫漏算買入費用 122,045、改良支出少算 36,500）；現在重算同一情境：—
③ 賣屋淨到手 280 萬 → 287.4 萬（跟著稅額修正）；現在重算同一情境：—